יום שני, 30 בדצמבר 2019

לונדון - קילבורן 1001 היי רוד - עדכון Q3 2019


עדכון נוסף על מצב ההשקעה בהשקעה של קרן הגשמה, לונדון קילבורן.


בקצרה המצב לא מזהיר במיוחד. ההשקעה כבר היתה אמורה להסתיים עד היום ולאור בעיות ושינויים כאלו ואחרים לא רואים את מועד סיום ההשקעה באופק. מקווה שאכן יחתכם הסכם עם היזם בהקדם על קניית חלקם של משקיעי הגשמה בעבור סכום השווה ערך לכ 5% לשנה.

נתוני סגירת העסקה דיברו על:

  • משך ההשקעה מוערך על ידי היזם בכ- 27 חודשים.
  • מועד העברת כספי ההשקעה לפרויקט חל ב- 23 בפברואר 2017.

העדכון עבור רבעון שלישי של 2019 מדבר על (העתק חלקי):

בחודש יולי 2019 , קיבלה שותפות הנכס מהמועצה המקומית טיוטת החלטה למתן היתר מותנה לבניית שש דירות נוספות בקומה השישית של הבניין המיועדות למכירה, מתוכן דירה אחת המיועדת לדיור בר השגה. קבלת עם המועצה Section 106 ההיתר הסופי מותנית בחתימה על הסכם המקומית. בעקבות ההיתר המותנה, הפרויקט כולל 66 דירות למכירה, מתוכן 16 דירות המיועדות לדיור בר השגה. נכון לרבעון השלישי של 2019 , הושלמו מרבית העבודות החיצוניות של הבניין והותקנו המרפסות של הדירות. בנוסף, חלה התקדמות משמעותית בעבודות בדירות בקומות 1 עד 5 והותקנו מרבית המקלחות והמטבחים. צפויה לקראת תום )Practical Completion( קבלת אישור לסיום הבנייה הרבעון הראשון של 2020 . עבודות הבנייה של הקומה השישית מתקדמות . ואמורות להסתיים מעט מאוחר יותר, במהלך הרבעון השני של 2020 למועד פרסום הדוח, כפי שנמסר לשותפות על-ידי היזם, היזם התקשר בהסכמי מכר למכירתן של 37 יחידות דיור והגיע להבנות בדבר מכירתן של 3 יחידות דיור נוספות. כאמור בדוח החצי שנתי, נחתם מכתב כוונות בלתי מחייב עם רוכש פוטנציאלי, עבור 15 יחידות דיור בר השגה במחיר של כ 3.56- מיליון ליש"ט )לעומת מחיר של כ 4- מיליון ליש"ט בתכנית העסקית(. למועד הדוח, מכתב הכוונות עדיין בתוקף והכנת ההסכם עם הרוכש הפוטנציאלי נמצאת בשלבים מתקדמים. להערכת השותפות, מחיר המכירה של שטחי המסחר צפוי להיות נמוך משמעותית בהשוואה לתכנית העסקית, זאת בשל פגיעה בסקטור זה בלונדון. להערכת השותפות, סך הכנסות הפרויקט הצפויות, כולל התוספת עבור 6 הדירות הנוספות בקומה השישית, יסתכמו בכ 43 - מיליון ליש"ט )לעומת כ- 46.5 מיליון ליש"ט הכנסות צפויות על-פי התכנית העסקית המקורית אשר לא כללה את 6 הדירות הנוספות בקומה השישית(.

בחודש ספטמבר 2019 , נודע לשותפות כי הקבלן המבצע של הפרויקט נקלע לקשיים תזרימיים, בשל חריגה בעלויות הבניה ועיכוב בלוחות הזמנים במספר פרויקטים אותם הוא מבצע. מצב זה מאפיין, למיטב ידיעת השותפות, קבלנים מבצעים נוספים הפועלים באנגליה, אשר נקלעו לקשיים דומים בחודשים האחרונים שכן ענף הנדל"ן באנגליה מושפע לרעה מחוסר הוודאות המתמשך באנגליה בנושא ההתנתקות מהאיחוד האירופאי )הברקזיט(. כתוצאה מכך, ביום 14 בנובמבר, 2019 , נודע לשותפות כי היזם פנה למלווה בבקשה לקבל מימון נוסף )מעבר ל 6- מיליון ליש"ט, כאמור לעיל( בסך של כ 2- מיליון ליש"ט, מאחר ולמיטב ידיעת השותפות, למועד הדיווח לא השיג הקבלן מקור מימון אחר. לטענת היזם, סכום נוסף זה נדרש לצורך השלמת הקמת הפרויקט. למועד הדיווח, דרישת היזם לקבלת מימון נוסף עדיין נבדקת על ידי המלווה, באמצעות מפקח שאושר על ידו, וטרם התקבל מידע אודות סכום המימון הנוסף ותנאיו. בשלב זה, על מנת לא לעכב את הפרויקט, אישר המלווה משיכה נוספת בסך של כ 500 - אלפי ליש"ט כחלק מההלוואה הנוספת, אשר תוארה לעיל. מועד ההשלמה הצפוי המקורי של הפרויקט נקבע לחודש מאי 2019 . נכון למועד דוח זה, מועד השלמת הפרויקט אינו וודאי והינו מותנה בהשלמת המכירות, לרבות שטחי המסחר, או לחילופין במועד הרכישה של זכויות השותפות בחברת הנכס על ידי היזם )הצפוי להתרחש ברבעון השלישי של שנת 2020 (, ככל שתבוצע רכישה כאמור )ראו להלן(. כאמור בדוח החצי שנתי, השותפות וקוגרס הגיעו להבנות עקרוניות ובלתי מחייבות עם היזם על פיהן תשיב חברת היזם לשותפות ולקוגרס את סכום השקעתן בשותפות הנכס, בתוספת סכום קבוע בסך של כ 2- מיליון ליש"ט. עיקרי ההבנות הינן בלתי מחייבות וכפופות לחתימת הסכם מחייב ולאישורים הנדרשים על-פי דין, ובהתאם, עשויות להשתנות. בהתאם למתווה המוצע עליו מתנהל מו"מ בין הצדדים, כל תמורה אשר תתקבל אצל שותפות הנכס ממכירת הדירות, לאחר פירעון התחייבויותיה למלווה, תשולם לאחר קבלתה לשותפות ולקוגרס עד להחזר מלא של סכום השקעת התאגיד וקוגרס בשותפות הנכס וסכום התוספת הקבועה. בשלב זה, המו"מ עם היזם טרם הושלם ועדיין נמשך. השותפות תדווח בדבר התקשרות בהסכם מחייב, ככל שתתקשר בהסכם כאמור, כנדרש על-פי דין. ככל שהמשא ומתן עם היזם לא יבשיל לכדי הסכם עם השותפות, יעמדו בפני השותפות כל הזכויות אשר נקבעו במסגרת הסכם היזם, כמפורט להלן.

המידע הנכלל בעדכון זה, לרבות בנוגע למועד הצפוי לקבלת אישור לסיום הבניה, המועד הצפוי לסיום עבודות הבניה בקומה השישית, צפי סיום הפרויקט, עקרונות ההסכם בעניין התשואה הקבועה ועצם חתימתו ואישור המימון הנוסף על-ידי המלווה, מהווה מידע צופה פני עתיד כהגדרתו בחוק ניירות ערך, המבוסס על מידע הקיים בשותפות נכון למועד דוח זה, על הערכות היזם ועל התכנית העסקית המעודכנת אשר הוכנה על ידי היזם. אין כל ודאות כי הערכות אלה אכן תתממשנה, במלואן או בחלקן, והן עשויות להתממש באופן שונה מהצפוי, בין היתר, עקב שינויים אשר אינם בשליטת השותפות, דוגמת שינויים מקרו- כלכליים, שינויים בשוק פעילותו של השותפות, שינויים באזור הגיאוגרפי בו מצוי הנכס, החלטות צדדים שלישיים )לרבות הבנק המממן(, עיכובים הנוגעים לנכס עצמו וכן התממשות כל או חלק מגורמי הסיכון המתוארים בסעיף 30 לדוח התקופתי של השותפות.

המידע המובא באתר מציג את דעתו האישית של הכותב בלבד והינו לידע כללי בלבד ואין לראותו משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה בניירות ערך ו/או מכשיר פיננסי אחר. הדברים אינם מהווים תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם, וכל העושה בהם שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד. לכותב אין רישיון ייעוץ או שיווק השקעות.

אין תגובות:

פרסום תגובה